Bon, alors. Commençons. Nous payions 520$ par mois pour notre loyer et notre budget était relativement serré (en sachant que nous traitions l'épargne comme une dépense dans notre budget), le total de ce qu'on pouvait payer par mois ne devait pas dépasser de beaucoup le 550$-600$.
On a dès lors exclu les maisons unifamiliales, qui étaient de toute façon trop grandes pour nous et qui ne cadraient pas avec notre vision d'investissement immobilier.
Une fois ça régler, on s'est mis à penser à ce qu'on devait avoir pour pouvoir se permettre le bloc et ce que l'on voulait. La première constatation: on possédait 22 000$ en mise de fonds. Ce qui voulait dire que l'on pouvait se permettre un immeuble de 220 000$ maximum, s'il avait plus de deux logements. Ça réduit les opportunités!
On savait aussi qu'on voulait garder l'immeuble à long-terme, donc entre un duplex ou un triplex, on préférerait le triplex pour sa meilleur rentabilité à long-terme.
On voulait aussi au moins des 4 et demi (entre 4 et 6 et demi), parce qu'ils sont BEAUCOUP plus faciles à louer que les plus petits à Sherbrooke.
Donc, on récapitule:
- un immeuble à revenu
- en-bas de 220 000$
- Avec le plus de logements possibles
- Les logements devaient être des 4 et demi et plus.
- L'hypothèque et les frais devait être en-bas de 600$ par mois après les revenus.
Même dans un marché comme Sherbrooke où l'immobilier est abordable, c'est demander presque la lune. C'est pourquoi on a magasiné pendant presque 1 an avant de faire le saut.
On a fait nos devoir. On a regardé les quartiers que l'on voulait. Location location location qu'ils disent. Et c'est vrai. Si vous êtes dans une ville étudiante, la proximité du Cégep et de l'université et des lignes d'autobus est primordiales. Le quartier doit aussi avoir du potentiel; nous avons choisi le presque centre-ville. Tout est en train de s'y faire revitaliser. La Ville distribue des subventions aux propriétaires. Les maisons vont prendre de la valeur. Nous sommes à 5 min à pied du Marché de la Gare et du Lac des Nations, des attractions de Sherbrooke.
Acheter une maison dans ce quartier, c'était un rêve plus qu'une possibilité. Les immeubles y sont souvent rénovés, donc c'était en-haut de notre budget. Les mises en vente sont rares.
Et là... un triplex, 3x5 et demi, idéal, avec assez de terrain. Il demandait des améliorations vites. Cependant un des trois logements était déjà loué, bonus!! Le potentiel locatif, 19 000$/année, était vraiment bien. Le prix? 199 000$. 20 000$ sous l'évaluation municipal. La raison, il était en vente depuis presque 3 mois par... la banque. C'était une reprise de finance, et ils voulaient vendre. On a fait une offre conditionnelle à l'inspection pour 195 000$. Qu'ils ont acceptés.
Après une inspection, j'ai renégocier à 190 000$. Dans ma tête, c'était clair: c'était ce prix-là ou rien. On la voulait, mais au bon prix. Et on l'a eu à 190 000$.
Et maintenant, le calcul:
On paie:
- 2x380$ par mois d'hypothèque (en bi-hebdomadaire accéléré)
- 3360$/année en taxes (ouch), 280$/mois
- 250$/mois en entretien
Sous-total: 1290$/mois
On reçoit:
- 515$/mois
- 550$/mois
Sous-total: 1065$/mois
Total: 225$/mois.
Booya! Savez-vous quoi? On est plus riches qu'avant l'achat en terme mensuels. :)
Si vous avez suivi, la seule et unique raison pour laquelle on peut se permettre une maison à nous, c'est que les locataires la paient pour nous. Sinon, c'est beaucoup plus difficile, faisable, mais difficile.